大家好我是LH买家机构的Bob 今天我想通过市场观察 跟大家做一个 特别交易的分享 因为这个交易本身发生在上周 我觉得它有可能会对未来整个 上北的房地产市场产生一些深远的意义 那么众所周知上周 St ives又创造了一个新房的 新的记录 785万的这个售卖成交价格 确实是让市场 非常非常惊讶 那抛开大家关于说 很好奇屋主到底赚了多少钱 或者买家为什么 会愿意花这么多钱去买这套房子本身 我相信这市场还有很多的讨论 今天我们想从另外一个视角 来跟大家分享一下 我们怎么看待 这样的成交 首先我觉得很多人都在说这是 St ives又创造了一个 这个不可逾越的新房的一个新纪录 但是呢 其实比起这个记录本身 我觉得另外一个记录 更值得我们去关注 就是这个记录其实是整个Ku-ring-gai 1,000平以下地的新纪录 不是新房 因为包括新房其实 价格会不太一样 那如果不是新房 就囊括了更多的这种 传统意义上非常好的区域 非常好的街道 那事实上呢 之前这个记录的保持者 也是Killara名街Springdale的20号 是在22年以730万的价格售出的 904的地 那比起来呢 我相信大家可能知道 就是Waterhouse这条街 即使是在St ives它也不是 传统中最有名的 或者最核心的一个区域的一条街 那当然这套房子本身有一些稀缺性 但是Springdale一直以来都是 这个上北街道里面 天花板的存在 给大家一个相对直观的案例 可能在这个case里面 这个并不能作为一个非常直观的比较 但是在定义政府的这个地价的上面来说 what house的地价是220万 而20 Springdale 地价是375万 也就是说这两块地的地价 在政府的注册地价当中的差价就已经 是接近200万的一个价格 而很多人要知道 这个价格 本身其实是可以在上北盖出一套 新房的价格 那我相信大家都知道 在澳洲地产当中 其实是存在一个所谓的 这个圈子的概念的 就是他这样才会有所谓的名街 或者一些名区 就是这样的一个情况 这个售卖本身 我觉得它 是不太符合于传统的这样的一个理念 有一种这种新势力 在挑战旧的一些传统 或者思维方式 或者这种价值的认定的这么一个感觉 那至于这是一个特定的案例还是会 逐步成为某一种常态我觉得 我和大家一样好奇 我们一起来关注 第二点呢 我想讲的是 我不知道大家有没有注意到这一套 36号Waterhouse 售卖的屋子是一个 有别于最近市场上最火热的这个 法式啊Hampton啊 这个风格的是modern的现代风格的 这个一个建筑 那这个其实是有两点 因为大家如果关注市场 你知道 在过去的这段最火热的新房市场当中 售卖的最好的一些市场的价格 全都来自于法式 或者Hampton这样的价格 新房之前有一个很好的价格 我就不仔细说哪一套了 但是后来确实是 出现了一些问题 而这个问题本身我相信也一直影响到 很多同类型的房子或者 这种类型房子的builder 或者投资者的选择 最终都没有成型 而且呢大家会发现 在上北大家在选择新房的时候 其实最首要关注的点 你看他们会问说啊这是单砖还是双砖 或者说 大家会比较关注他的一些 用料啊材质啊 做工的细节啊 甚至是一些给予的一些配套 包括他们前两天说 它都要装电梯啊很卷啊这种 那很显然呢大家回头来看36号Waterhouse 这套物业呢 并不是这个方向上面 做到极致的一个东西 它跟之前Richard 就是Meadowbank做的那套是有 很显著的差异的 它本身呢像Layout啊 或者一些东西 在很多买家的反馈当中 并不是那么理想 但是有一点让大家 所有看过这个房子的人都提及的 就是他的设计感 这个概念其实 更多的时候我们会在 下北或者 东区的一些物业当中 会提到这个设计感 他们会讲究builder 他们会讲究是哪一个设计师 来自于谁做的这个设计 那么我们随着我们在市场的观察 我们觉得随着越来越多的 这个法式的新房来到市场上 他们似乎感觉有一些千篇一律 那整个市场上 看来有一点点审美的疲劳 那大家可能更期待着一些有设计感的东西 或有一些与众不同的东西 到市场上来说 这个新的设计的理念 开始逐步在这个区域里面流行起来 我相信 更有设计感的房子 会在整个这个区域里面 更受市场的欢迎 三大物业说一说本周的成交 首先我想说的是 70 Clissold Road Wahroonga 这一套如果熟悉区域的人可能记得 它的邻居是年初的一套新房 以625万卖掉 那这套呢 相比来说它其实并不是一块地 因为它虽然老 但是地还是很小的765平 但是在房屋本身还是可以直接居住的 当然最后的买家本身也是买来这个 down size上住在这的一个 退休的老人 这套物业 值得一说的是 它在拍卖之前其实收到了一个 相对比较高的offer 但是屋主没有选择售卖而选择了 就上市去拍卖 所以在拍卖当中这个当时出价的买家 并没有给到当时的价格 它所以当时是以280万的价格流拍 流拍完之后 当天开始谈 然后到周一的时候 有一个新的买家进入了 这个新的买家刚在St ives卖掉一套房子 然后他就以 308的价格最终买入这套物业 那这个案例呢 对我们来说其实 也是可以告诉很多屋主 拍卖本身是一个双刃剑 当你觉得市场在起来的情况下 还有可能 不一定能带给你 那个预想当中的疯狂的价格 其实你要对自己的物业有一个 相对清醒的认识 这样的时候 也许你才不会错过之前的 一些比较好的出价 第二套我想说的是 120 Carrington Road Wahroonga 这条街 其实在Wahroonga 是传统上来说是不错的一条街 可能大家的理解当中 一到Carrington Road的 就会差一些 但是如果大家去看一下这条街道 你会发现很多的 带网球场的豪宅 在这个区域也是很伶俐的 那但是这套物业最终 是off market以688万的价格售卖掉 带网球场没有过期 在很多人理解当中 会觉得这是一个相对偏低的价格 那在我们看来这套物业其实 最大的问题是 屋主本身是很着急卖 他在这次售卖当中 同时找了几个中介一起来卖这个物业 然后 基本上就是得到了一个差不多的价格 就果断的就卖掉了 其实我挺恭喜买家的啊 那这套物业 去年的时候屋主是有这个意向 off market在卖 当时的反馈是因为它的地 它虽然后院朝北但是后面 还是偏高 所以会导致它的整个网球场 下面压的泳池呢是没有太多的阳光 然后厅的光线也会差一些 这是去年没有走掉的一个 主要的原因 再加上前面这一段也在Carrington上面 属于树也比较茂密的一段 但是无论如何这个价格我觉得 确确实实 也是给这个区域里面稍微镇定一下 那这个价格 并没有卖到大家预期的那么高 大家我觉得可能很多人会预期在7到7.5 甚至更高的一个价格 我相信 因为地况啊 或者这整个的这个屋况的本身 也是限制了 这个物业最终的售卖价格 最后想讲的是这个 也是上周关注度非常高的一个交易 就是曾经的上北的楼王 31-33 Springdale Road Killara 这套物业最终是以1,900万的价格 成功售出 那这套物业本身 如果熟悉整个上北市场 在19年的时候 它已经是拿出来卖了一次 当时呢 我觉得它对整个市场的震撼程度还是 至今都记犹新啊 无论是从它最终的这个售价 还是从房屋本身带来的这种 视觉的震撼 包括就是 在这个区域里面 出来这样一个大宅的感受来说 都是让市场一直都记在心里 那这次再次拿到市场上来卖的时候 也得到了很多的关注 在上市之初就得到 包括local一些著名的这种 专门关注豪宅报纸的 都进行了报道 然后大家可能有一些期望值会偏高 所以最终在19个M卖掉 这样的一个价格的时候 甚至还有人喊出来就觉得卖的比较低 我觉得这个 大家可能真的是期望值有点太高了啊 因为在这样的 这个在上北这个区域里面 同样的价格 其实是一个非常不错的价格 因为在 这个同等区域里面来说 这依旧是这个上北的一个记录 关于这套物业我觉得大家 更多的应该是从 如果有机会再一次open让很多人 走进去去认真的 去欣赏了这样一个作品的角度上来看 那至于价格本身我觉得 在这个区域里面 这真的属于超高级的这个预算 这个其实更多的是有没有合适的买家 愿意给自己 做出多大的定价 是这个买家定价的产品 这种类型的产品呢可能反而 不受市场价的影响 这个是一个你情我愿的事情 所以呢就是这样的物业 当在它售卖过程中谈这个 售价的本身可能 确确实实不是最重要的 而是这样的物业 能否匹配他买家想要的这种lifestyle 或者这个生活方式
