大家好我是LH买家机构的Bob 最近市场清盘率 会有一些来回的反复 在60%到70%之间 那我们接到了很多买家在 跟我们沟通的时候都会问一个问题 就是我们怎么来看待这个清盘率 怎么来看待未来的市场是不是要涨 还是要再回调这样一个情况 那关于这个事情呢 我们是这样来看的啊 就是 我们要首先我觉得对其他率而言 这是一个相对来说 在这个市场上出来是宏观的数据 那如果这个数据是50%20% 甚至80%的时候 这个是很有参考意义的 他是能够直接反映市场的一个热度的 但是如果具体到68%还是72% 65%还是75%的时候 其实呢可能 就没有那么有用 这个只是对市场一个 大概的一个反应 具体到某一个 区域的时候 可能用处就并不是特别明显 那么众所周知在house的购买当中 其实是没有一个标准的标准价格的 最终的成交价 是取决于买卖双方的一个 协商的结果 那么从这个角度上来说 一套房子最终的成交 可能 它附近的一套 成交的影响要远大于 实际上这市场上的很多数据 或者数值 带来的影响 我举一个例子 就是说当你去跟一个屋主去聊 想说服他卖掉他自己房子的时候 他说我旁边的房子我的邻居卖了320万 所以我也想要320万 然后这个时候你会跟他说 你看市场不好了 清盘率从78%降到这周的61%或者58% 那你看而且另外呢最近的这个 贷款的形式要加息啊 你可以讲更多的任何的宏观因素 他可以只回一句 他说我的邻居卖了320万 我也想卖320万 你没有办法用任何的这些 宏观的数据去说服他 然后在他看来这是一个 非常非常 实实在在的例子 而即使你从 概率上 他说你告诉我只有这么一个买家 这个买家可能并不是 经常会有的 那我觉得 从每个人的 心态上来说大家都会觉得自己是 成为那个幸运的 或者那个不幸的那一个 所以大家总愿意做一些尝试 在这个角度上来说 这些宏观的数据可能就没有办法帮你 在这个具体的房子里买到这一套 那么如果一定要 用某一个数据来分析 这个市场的话我觉得 大家可以去找一些 更具体一些的数据 比方说你在RP Data上 你可以翻一下过去60天 举个例子最近很火热的St Ives 最近St Ives的这个上市一共 在过去6天上了149套物业 在6天中一共卖掉了103套物业 然后呢 平均的一个在市场上停留的天数呢 是59天 那类似这样的数据我觉得反而会对 大家很有帮助 特别是他底下会有一些 你可以看出来 这个市场是在相对稳定的 每周上个3套4套最高的时候上个9套 在峰值的时间 然后每周呢也会以平均几套 三套或者两三套的一个价格在卖 如果是这样的一个情况 你就知道这个市场是在一个良性的 比较正常的一个市场的一个状态下在走 这就是一个市场认知 我觉得这个已经足够帮助你 做一个市场判断 在多余的信息可能 并没有太多的用处 另外如果同样的数据你们可以看到 出现在像Lindfield或者拼Pymble的时候 他们的上市房源 确实是非常少啊 过去的 60天的有些区域的上市房源 都没有达到三位数 就是 几十套这样的一个情况 所以这些数据就更难受到 一些宏观数据的影响 那么所以 我觉得这些数据有个大概观念后 其实这个周边成交 或者其他的一些数据可能更 有助于帮助你去了解到你想买的 这个房子的 一个情况 那说到这里呢 其实我也是想给广大的卖家 分享一下啊 就是很多卖家 我们现在发现 他们因为周边在同一条街 甚至因为同一个区 售卖了 一些房屋之后 对自己的屋子有一些相对 高的预期 我觉得这个事情 从我们角度上来是这样 如果你的房子本身 和已经售卖这套 具有高度的相似性 那么它的价格确确实实是 可以作为一个参考的依据 甚至你可以 有一些 更高一点的预期 但是如果你们只是因为在同一个区 或者在同一条街 但是你们 这两条售卖的 物业处在完全不同的类型 那他可能并不能让你认为觉得说啊 我举个例子啊 你在保时捷里面你买了911GT的话 s这样的车型他可以议价去卖 然后你说 我一个入门级的买家 可不可以也做一样比例的议价呢 市场不会给出这样的价格 他一定是因为一些原因 满足了他的一个特定需求 才会得到这样的预期 所以我想跟很多卖家朋友们 说一下就说在售卖的时候我还是觉得 大家保持一个平常心 用一个相对客观理性的 价格去看待房屋的售卖 这样才能帮助你 最终把自己的物业顺利的卖出 三套物业讲一下本周成交 第一套我想讲的是 哇哦这个21 Norfolk Street Killara 这是Killara西边 刚刚卖掉的 一套豪宅是10.1个Mil 这个价格我觉得 不仅是我应该是 吃惊到了 市场上几乎所有的人 因为我觉得大家都 不是很相信这个事情真实的发生了 在西边这么一套价格 当然这个房子很新设计上面又 很有自己的一些想法 但是呢这条街包括 它所处的一些 地况的情况一直是让大家认为 它可能没有办法 这么顺利的以这样一个价格走掉 那我们恭喜卖家这个价格 我觉得确实是非常好 当然这个房子整体呢 在设计方面也是有一些可取之处的 我相信屋主也肯定是因为 喜欢了这些房子某一些特质 然后希望 买家能够在这边 住的很开心啊 那么从这套呢 我觉得最值得关注的点 与其售卖本身 或者谁买了这个物业本身 而是 这个买家 其实已经在市场上停留了一段时间了 他最终选择用这样一个价格在 并不是常见的 这种豪宅成交位置买了这样一套物业 你从另外一个侧面上也 可以看出这个价位的客人他的 一些无奈 那从这样一个角度来说呢 我觉得 就跟之前Leon在豪宅里面总结的一样 现在拿着1,000万左右的预算的客人呢 如果想在相对好的位置上面 买到一套自己觉得不用翻新 直接的入住的 房子的机会真的是越来越少了 这个确实是 他们不得不在 其他方向上面做出一些妥协 另外 我还是觉得确实稍微有一点点可惜 因为这样预算的客人 确实应该找到我们 我们一定 可以给他们匹配到一些更好的选择 第二套我想说的是来自 4 Woodlands Road East Lindfield 这套物业最终的售价并没有超过500万 能让很多人都觉得有点大跌眼镜 因为这个Chelsen新盖的一个new build 如果我们记得回到21年的时候你会 记得这条街上接连两个新房就是 价格此起彼伏都是600多以上 来到今年之后 很多人对他预期还是比较高的 这就是我们在之前视频中也分享过的 就是现在大家对新房的要求呢 其实是 你需要 很perfect 然后呢大家可以做一些溢价 但是如果有一些问题 大家可能在购买的时候 就没有那么大的热情 比如这套 首先地小这个大家显而易见 另外呢它处在的这个corner呢 相对来说还是比较吵一些 那我相信这部分买家通常情况下他们 知道自己在新房当中做出了溢价 他们就希望用时间去抹平这部分溢价 他们希望住的足够舒服足够久 那如果有些房子不能 提供到这样一个属性的话 可能就会 市场上没有那么受欢迎 那么第三套 我想说的是来自于 144 Warrimoo Avenue St Ives Chase 这套物业是在上周 开场以332万的价格售出 现场的拍卖还是非常非常的激烈 这个很多人会抢 那相比于之前 St Ives 刚刚卖出的另外一套341万的物业 我觉得这套 物业整体在屋况上面还是差挺多的 当然在地况上面略好一些 面况也还不错 但Warrimoo 我觉得这条街道会相对繁忙一些 其实这个 也验证了我上周说的一个观点 就是 前在300万出头这样一个预算 的买家他们已经开始放弃了 就是说对 平地的要求 他们开始接受一些 上坡或者是 Low Side这样的物业 只要能其他方面能达到标准 我认为 这两套物业本身 都不是适合推倒重建的物业 那更多的是自住类型的物业
