大家好我是LH买家机构的Bob 不知道大家有没有经常听到这样的话 Off Market房源不值得购买 因为在Off Market上 确实没有什么好的东西 我们一定要在市场上寻找一些 Off Market的机会 因为这样的机会可以帮助你 省到不少钱 其实在我们看来这两种说法 都有一些片面 就是这个是很明显 没有在市场上 经常跑的一些人 的一些比较武断的说法 那么今天 我们给大家简单分析一下 从我们的角度上来说 怎么去理解Off Market房源 希望对大家在日后购买和 遇到情况时候 有一些帮助 一般 市场上会有这样几种类型的房子 一种是这个房子即将上市 他想提前测试一下市场的反应 还有一种类型的房子是在之前 上市过 经历过一个或者几个这个周期 还没有被市场消化掉 这种类型的房子 中介有些时候非常有意愿 把它作为一个Off Market 开放开放给大家 那之所以这样做的原因是因为 特别是针对那种 长期没有卖掉的这个房子 对中介来说 它有一个非常大的优势是什么呢 就是信息 不对称的一个优势 他非常清楚 这个类型的房源在市场上的接受 程度是什么样子 但你不知道你不清楚 那他会 用这样的方式 试图去把这样的房子卖出去 这就是为什么如果你刚刚进到市场 甚至都没有 看过很多房子 你注册过几个消息之后你 会经常收到一些短信也好 群发邮件也好 告诉你说Off Market的机会快来快来 那所以遇到这样的房子的时候 我希望大家一定要做好 调查 也同时理性的认识好这样的价格 另外 千万不要因为中介给你画的一个饼 然后告诉你说现在我不要去上市 不要去竞争 你就有机会提前拿到这样一个确定性 而做出很高的溢价 因为你要清楚 这样的短信既然你能收到 市场上很多人都会收到 其实他并没有 真正的帮你规避到多少的竞争 同时也有可能因为这个确定期 让你做出一个比较高的溢价 那么还有另外一种类型的房子 是有一些物主的他们可能 因为个人原因 对市场不是那么清楚 或者说他们 他们还没有决定 自己房子是不是要上市 那有时候他们会找到我们 还有一些时候 他们会找到一些 之前卖给他们房子的当地中介 或者说他们熟悉的一些中介 先做一个简单的 了解 那这种时候 如果中介有机会把客人带去的时候 他们通常情况下不会选择群发短信 而是选择一些非常有确定性的 是真实买家 他们才会把 这样的房源 分享给这样的一些 买家 如果遇到这样的机会的时候 我们应该怎么把握 坦白说 我觉得这样的机会 其实是有别于之前所谓的这些 Off Market这些是真正意义 的Off Market 他们会是一些购买房产的好机会 但是 这个东西并不一定适合所有的人 就像举个例子 就像大家可能买单反相机的时候 如果你会调 你知道所有的这些参数怎么去 你可以得到非常漂亮的照片 那如果你什么都不会 你拿他照片你可能还真的不如 iPhone照出来的这个效果会更好一些 在这样的交易当中 其实你要去拿捏的东西会相对多一些 首先你要知道这样的 卖家呢他并不是非常非常的确定 那怎么去把握卖家的心态 怎么去把握中介的心态 怎么去在几方当中找到一个 很好的平衡点 我觉得这个是这类交易当中 最难的也最需要 一些技巧和艺术的 那么这里说的艺术到底是什么呢 这个艺术其实就是在这样的交易当中 可能会存在一个信息差 一个来自于 我们跟屋子主之间的信息差的机会 对于这种信息差 我们必须要掌握到对方足够多的信息 比如说 销售意愿 他到底愿意在多长的时间内 能做成这个交易 他是不是买了新的房子 他的家庭成员到底谁做主 谁对这个交易产生重大的影响 我觉得这些方方面面的 都会对最终的交易产生一个 很决定性的因素 这就是为什么他们有些人说 你们买房子时候 怎么听上去那么八卦 对这些八卦真的会有帮助 你买到一个好的交易 做一个总结 我希望大家在购买的时候 还是像我们一贯说的 回归到房屋本身 房屋价值的本身 而不要因为它披上了一个on the market Off Market或 Auction的任何一个外衣 而错误地对它的价值做出判断 做出一些不理性的选择 今天我给大家带来3套案例分析 都是Off Market 第一套 14 Bimburra Avenue St Ives St Ives最近的这个推倒重建的地 真的是异常异常异常的火爆 真的是超出所有人的预期 这套房子off market开了一次 之后就以 343万的价格 提前就售出了 这是一个标准的推倒重建的房子啊 屋主90多岁了 因为要去retail village了 所以要把这个房子卖了 而且他会有一个相对苛刻的要求 就是你必须很快的交付(付清尾款) 大概是十周还是12周的时间 必须要把它付清 因为他们要用钱去 买他们新的这个retail village 整个屋子的观感 其实就90多岁人住的房子 我看过很多老的房子 这套房子其实还不错 但它是一前后各有一棵树 大家会有一些担心 还有一个concern就是它背后 这个房子后院朝南 南边呢本来就是一个retire village 所以有些人会觉得 有一些privacy的 concern 那我觉得这就是一个比较典型的 用一个价格去 换取一个确定性 第二套让我们来说一说来自 37A Chilton Parade Warrawee 这套是我们帮客人买入的一套物业 Chilton Parade是上北数一数二的街道 名街 我为什么会说它是一个off market的 购买毕竟它在市场上 事情是这样子 其实这套房子 在off market开open的时候 我们是第一组人进去的 我们看完之后 跟中介了解了一些情况 就是这个屋主因为工作的原因 他是个牧师 所以他没办法在周六开open 这也给我们留下了一些想象的空间 因为很少有人会在周天去看房子 这就是为什么 我相信很多人都没有看过这个房子 这个原因 另外呢最近呢整个市场上4到6的买家 相对来说比较保守一些 不像像抢地那么疯狂 所以我们希望他走到市场上 因为我们觉得 在市场上得到一些反馈的话 可能会有助于我们用更低的价格 来拿到 我们的成交价是570万 我们可以从这个案例当中学到什么 我觉得其实我们还是有很多的小技巧 可以跟大家分享到 比方说因为我们知道这个 屋主是一个当地很受人尊重的牧师 所以他这个open时间又很特殊 所以每次 开open的时候我们去了两次 都会提前到一点 出门的时候 我们非常热情的跟 屋主打了一下招呼 聊了两句 让他觉得非常的顺畅非常的开心 那毕竟名街就是名街 我们感觉到了一些竞争 就是还有两组人 甚至有一组人已经开始出价了 这个时候 我们前面 积攒的好人品其实是 还是很有帮助的 最后 屋主确确实实也是愿意把这个房子 交给我们 因为他相信我们和我们的客人能够给 他这个这么多年的一个房子 一个更好的 会爱护他让他觉得让他变得更美好 所以呢 最终是以一个他能接受的一个底线 来成交 这套物业 第三套我想说的呢是同样来自WARRAWEE 离Chilton Parade很近的一个位置 35 BANGALLA STREET WARRAWEE 暂时不能说出这个的位置 这套物业不得不说一下 因为确确实实让人觉得很吃惊 他只有1500平 不到的地 但是最终的售价呢是1千5百万 这个应该是打破了这个 单平米最贵的上北的一个记录 这么小的地 卖出了这么夸张的一个价格 那么让我们来看看从这个 案例里面我们能学到什么 这个案例当中 首先我觉得 这个物业本身是带有一定的稀缺性的 大家 可能 没有想到在这么小的一个地上面 其实是有一个完整的网球场的 同时 那室内平米数也是足够大达到了500多 这个是在整个北区是比较少见的 因为我们通常遇到的这样的 size的地 它的呃房子大概是2到3百万 那这样子 就会产生两种完全不一样的住宿体验 可能也正是这个原因 包括这种黄金位置 容易让一些买家产生冲动 最终是一个来自东南亚的买家 出了一个这样非常疯狂的价格 然后买到了这套很稀缺的物业
