大家好我是LH买家机构的Bob 我们的视频也做了很多期 也得到了很多网友的关注 和很多的问题 今天说到的一个问题 我觉得还是蛮有代表性的 作为一期福利我希望把这个问题 打开揉碎了仔细的跟大家分析一下 这个问题是这样子的 那么首先我想说 这两条街严格异常来说 并不是同一个量级的街道 毕竟Arnold St在 18年就已经 是创造了1,000万以上的一个记录 而且如果没有记错的话 应该有 两套物业已经是超过1,000万的量级 Marjorie St应该是在今年才刚刚 创造了整个街道的记录 所以从这个题上来说 明显Arnold St的是一条更好的街 但是这个网友很有意思 他加了一个限定 就是说在800平米左右的这样一个情况 如果说到单地 大家可能记忆犹新的是 刚刚在Arnold的上面卖掉的一套460万的 房子 当时的拍卖指导价是350万 经过几轮的竞拍之后来到了460万 1,000平的地 当时市场感觉也是比较疯狂 但是大家可能 会忘记的是在21年的5月份的时候 在Marjorie上面曾经卖过 一个比这个地还小 900多平的地 最终的成交价是卖到了510万 也是创造了当时 整个上北1,000平以下单地的记录 所以如果从这个层面上来比 那单块地块是不是 Marjorie更贵一些呢 具体情况是这样的 Marjorie是一个比较特殊的街道 在这条街道上面Roseville比较少有 在这条街道上还有一个High side(高地） 有这么几套房子 它不是HCA（保护区） 就是它不是保护区建筑 也就是说在这样的位置上 还是可以进行推倒重建的 这就吸引了市场上大批的 一些买家的兴趣 它具有一定的稀缺性 这就是为什么说 在一定的土地上面来说 可能 两条街并不能够直接的进行比较 我们延伸一下关于这个问题 我经常会被问到就是他们会说Bob 你觉得这两条街哪一条更好 这个问题其实经常让我很难回答 我举两个例子吧 第一个当我们如果 问我香奈儿跟爱马仕哪个更好 我会想问你那你想买的是2.55 还是菜篮子 是2.55还是Birkin 这个其实会直接影响到最终的售价 甚至我们说在Birkin里面 你到底是大象灰 还是你是一个红色或者橙色 我觉得这个如果不具体来分析的话 你很难给出一个比较明确的答案 或者说如果 男性同胞们比较关心的说 奔驰或者宝马我到底买3系还是买c系 那你到底是318呢还是C63呢 这个 其实让人很难去做一个 很直观的去描述 其实呢在悉尼北区的物业当中 确实会存在这样的名街效应 就是说在相邻的几条街当中 就是会有一条或者两条街 比相邻的其他街售卖 的价格更高更贵 但是我也希望 我们的观众不要因为这样的名街光环 影响自己对房屋本身的判断 我们希望还是根据每一套具体的物业 来判断他实际的存在的价值 名街是一定要选择跟这条街道 相匹配的这样的一个房产 才会真正的容易实现一些溢价 然而如果有些物业跟这条街本身 并不是那么契合的话 它可能并不像大家 想象的那么受市场欢迎 我觉得上周刚刚拍卖结束的69 Springdale 就是一个比较好的例子 这套物业本身并不是大家传统 对Springdale整个上面物业的理解 所以最终的成交价 一直也没有达到屋主的预期 也并没有卖出一个非常好的价格 另外我也认为 名街也是在随着时代不同的 转变也会发生一些变化 我举个例子 在刚刚过去的这周 St Ives的Richard Rd刚卖出了695的高价 其实Richard Rd在整个St Ives 绝对不算一条好的街道 但是在这套物业售卖以后 这个周边还有一两套新建的房子 如果能够 接二连三的创造出这样的价格的话 那你就不得不认可 这条街在整个市场当中的市场地位 所以说回到了网友最开始的提问 就是在我看来如果800平的地 那土地 和这个房屋本身状况带来的影响 可能要远大于 他认为的这两条街之间 所谓的名街效应带来的影响 三套房产来说一说本期的市场交易 首先我想说的是 9 Richard Road St Ives 这套 5房4卫2车位占地900多平的Meadowbank的物业 这套物业本身是Meadowbank自己买 自己建的 所以它们是带有一定的示范性作用 里面的无论从用料还是设计上面 都可以看出Meadowbank本身的一个用心 补充一下是在上北 还是非常有名的一个老牌的builder 所以这套房子他们花了很多的心思 那最终市场也是非常买单 695万的价格也创造了整个上北 1,000平以下新的法式的新纪录 大家可能不知道 这块地在被Meadowbank买入之前 我们曾经带客人先进去看过 当时放弃的一个理由 其实是因为他背后 在这条地上面有一个Easement(地役權) 有一个水管 那这个 Meadowbank确确实实展现了他们作为builder 的这个绝对实力 他们做了一个很精确的计算 计算完之后 发现这个水管的位置非常的巧妙 正好不影响 在可以不影响泳池建设的同时 也不影响前面的房屋的室内面积 所以如果这回售卖的时候 很多人可能都并没有注意到 他其实房子跟泳池之间会有一个小的 过道 这个地方其实非常巧妙的避开了 这个Easement 那很显然最终的售卖结果也显示 买家因为 已经做出了一个非常 漂亮的成品之后 他们也并不会在意这条Easement的存在 所以 这个给我们的一个很早的启发就是 Easement的可能会影响房价 但从另外角度上来说 如果你把它使用的很得当的话 他也许可能会给你带来不一样的结果 第二条我想讲的是 30 Hope Street Pymble 这套物业 占地接近1,800平 是一条带网球场的 地处在Pymble核心位置的 物业最终的售卖价格没有上到800万 在很多人看来可能会略微有点小遗憾 这套房子主要问题是除了大家比较 介意的这个Heritage 就是历史保护建筑以外 还有就是它确确实实整体格局 包括屋内的情况也是会偏老旧一些 所以如果买下来之后 还是要花不少的钱和心思进行翻新的 当然 在我Off Market(未上市)去看这条物业的时候 其实我还是挺享受整个过程的 因为屋主很干净整洁的 保证了一个大概在七八十年代 那样的一个Lifestyle 所以进去的时候 你会恍然觉得自己穿越了 就在一个历史的场景当中 其实整个过程还是蛮有意思的 那么从这个交易当中 我们可以学到什么呢 现在在上北有很多的所谓的潜规则 大家一定要注意 比方说在相邻的两条街位置非常接近 但他们其实的价格会差很多 举个例子 就是刚刚卖出的这个Hope street 跟他再往前一点的这个Church street King Edward St的这一侧 其实价格 差距还是真的是蛮大的 你同样的物业同样的heritage(历史保护建筑） 在去年的时候 Church St上面卖了一个850万不带网球场 但是放到Hope St上带网球场 它的最终售价也没有上到800万 同样的故事发生在Pymble 我们可以想到的 还有在西边的Pymable Avenue 跟Livingston这两条街 物业上的差价也是会比较大一些的 这个大家在购买的时候一定要留意 第三套我想说的是呢18号model strait 18 Murdoch Street Turramurra 5房2卫2车位 占地面积只有不到600平 是属于一个非常不典型的上北的house 这个面积真的很小 但是最终以302万的价格卖出 我觉得还是比较 惊人的一个价格 要知道在21年相邻的一个位置 一套 Homestead的新房当然地也很小 也才卖到了338万 你们要知道 现在动辄100-200万的建筑成本来看 相比起来这栋物业的价格 真的售卖的是非常的高 那么让我们来看看 从这个案例当中我们可以学到什么 其实 在上北存在一个非常非常独特的需求 往往被大家忽略 就是曾经住在上北的一些老人 当他们到一定年龄的时候 他们需要Downsize 他们想换到一些小一些的 更好打理的物业 但是他们又不愿意离开生活已久的 这个生活圈 那他们特别偏向于去寻找一些 小一些的房子 然后好打理 这样的物业非常受他们的欢迎 在地大房大的上北 这样的物业其实相对来说还是稀缺的 只要它能满足 购买者的一些需求 还是很容易被市场消化掉的 但是我们还是要提醒一下 广大的买家朋友们 这样的物业 在未来的增值或者升值的潜力上 还是值得商榷的
