大家好，我是LH realty的Bob，今天跟大家聊一聊 如何在拍场上以最合理价钱拿下拍卖，有哪几点要特别注意。
我相信经常看拍卖的买家不难发现，有时候一套房产起拍价不高，但你来我往，多轮角逐过后，往往远超指导价成交，那么有没有什么好办法让拍卖结果更合理呢？ 我相信很多人都看过各种拍卖技巧，无论是要从气势上压倒对方还是最后时刻出价，听上去非常合理但实际操作起来难度颇高，我觉得拍卖最重要的技巧并不来自于拍卖现场，而在于拍卖前的周全准备，换句话说，无论是小心翼翼耗尽对方最后一点耐心还是孤注一掷击垮对手的心里防线，每次出价的基础都是建立在，对本身房屋精确的估价，对整条街道的成交价掌握，对此类房屋的市场的稀缺的判断，屋主对房屋的预期，以及对潜在竞争对手的了解，等等等等，只有提前做到万事俱备，才最有可能在机会到来时，一击必中。
三套房产说一说过去一个星期的焦点交易情况。
第一套，6 Nelson St， Gordon ，这是一套保护建筑，5房2卫，土地面积相对较小，只有657平，为什么说土地偏小呢，因为nelson st作为gordon最好的街之一，关注这条街的买家们大多都倾向于千平以上的大宅。这套物业去年6月off market开放的时候我们去看过，不是很理想，后来8月上市，历时半年，这周刚刚以400万的价格卖掉。这侧面反映出一个问题，最近，市场滞留的房源 开始被消化了。
第二套，18 Hope street，pymble， 5房4卫3车库，占地2593平，是一套带网球场的大宅，地处pymble著名的黄金三角区，去年11月先是off market开放，随后上市，很快今年年初又以750万的价格流拍。但是这没有影响这套房屋的最终售价，拍卖后两周以825w的价格高调成交，买家是从其他区域搬入北区的华人买家。
值得注意的是，这里突显了很多买家买房时的一个通病，“很多买家相比于在拍场出价，更倾向于流拍后谈价”。 其实近几年，流拍后卖出更高价钱的案例屡见不鲜。 比起方法的选择，精准的价格判断和合理的策略选择才是“抄底”的必要条件。
第三套21 Lucinda Avenue Wahroonga NSW 2076，这套占地近5000平的大宅，8房7卫，前屋主因为孩子毕业，选择搬去水边物业，上市仅仅6天就已1100w的价格售出，并且有超过3组买家出价超过1000w。 值得一提的是这套物业所处街道并不属于Wahroonga的名街，并且有两条地下隧道横穿物业。如此高的成交价，不经让我想起了收藏品界著名的“买家定价法则”，简单的说就是，高价艺术品并不会吓退收藏者，反而可能刺激他们进一步出价购买。
好，本期的分享就到这里，感谢大家的观看，我们下期见。
